Ta ett lån och skaffa en ledig lokal för att hyra ut i Storstockholm och Västra Götaland

Denna artikel beskriver 12 återkommande problem med kommersiella fastighetslån som kommersiella låntagare och deras rådgivare behöver förutse innan det är för sent. Följande problem är vanliga i traditionella banklån för kommersiella fastigheter och bör undvikas om det är möjligt (speciella omständigheter gör regelbundet vissa av dessa villkor oundvikliga). För övrig information om lediga lokaler i Göteborg besök Lokalnytt.se

KOMMERSIELL FASTIGHETSVERKSAMHET

PROBLEM NUMMER 1: Skatteavkastning mot angiven inkomst. De flesta traditionella bankerna kommer att kräva flera års avkastning för att kvalificera sig för ett kommersiellt fastighetslån. Alternativet är att använda en Stated Income långivare som inte verifierar personlig inkomst eller tillgångar. Många låntagare kommer helt enkelt inte att kvalificera sig för ett kommersiellt hypotekslån om avkastning används på grund av höga företagskostnader (och låg nettoinkomst). Många långivare som använder avkastning kommer också fortsättningsvis att verifiera intäkterna efter det att lånet stängs. Uppgivna Intäkter långivare kommer inte att delta i denna praxis.

KOMMERSIELL FASTIGHET KAN LEDA TILL PROBLEM

2: Särskilda ändamål Egenskaper. Det blir allt svårare att få kommersiella lån till speciella ändamål. Egenskaper som inte faller i kategorierna av lägenheter eller detaljhandel / kontorsbyggnader placeras ofta i denna speciella klassificering. Det innebär att företagsaffärslån för kommersiella fastigheter som restauranger / barer och auto serviceföretag ofta är svåra att hitta. Kommersiell finansiering kommer att bli ännu svårare att lokalisera för sådana specialiserade egenskaper som kyrkor, begravningshem, vårdhem och assistansmöjligheter.

KOMMERSIELL LOKAL I SVERIGE

LÅN PROBLEMNUMMER 3: Återkallande / ballongfunktioner. Dessa villkor används av många banker för att effektivt förkorta de flesta kommersiella fastighetslån till 3-7 år. HANDELSREGISK LÅN PROBLEMNUMMER 4: Kortfristiga lån (mindre än femton år)15-40 år kommersiella fastighetslån utan återkallelse / ballongfunktioner finns tillgängliga. HANDELSBETALNINGAR PROBLEMNUMMER 5: Uppåtgående engagemangsavgifter. Under de flesta omständigheter bör kommersiella låntagare inte betala en sådan avgift. Observera att bearbetnings- / behållaravgifter inte ingår i denna diskussion om åtagandebemyndiganden. Behandling / behållaravgifter bör betraktas som en godtagbar och vanlig affärspraxis vid hantering av kommersiella fastighetslån. KOMMERSIELL REAL ESTATE LÅN PROBLEMNUMMER 6: Affärsplaner. Under de flesta omständigheter bör kommersiella låntagare inte använda en långivare som kräver en affärsplan.

HANDELSFÖRBINDELSER OCH FASTIGHETER

PROBLEMNUMMER 7: Korsförsäkring. Kommersiella låntagare bör inte vara skyldiga att använda sina personliga tillgångar som säkerhet för ett kommersiellt fastighetslån. KOMMERSIELL REAL ESTATE LÅN PROBLEMNUMMER 8: Sourcing och krydda tillgångar. Kryssning av ägande. Detta speciella problem kommer inte att vara relevant för alla företagslåntagare. Men om det är relevant bör du söka ut en långivare utan inköp och krydda krav eller begränsningar. De flesta banker har strikta riktlinjer för inköp och krydda av tillgångar eller ägande för att kvalificera sig för kommersiella fastighetslån. För ett köp vill kommersiella långivare ofta ha dokumentation om varifrån betalningen kommer från (inköp). Kommersiella långivare kommer också ofta att ha mycket specifika krav som innebär att pengarna måste ha varit i ett specifikt konto för en viss tidsperiod, ofta 3-6 månader eller längre (krydda). Kryssning av ägande liknar krydda medel, med undantag för att detta krav innefattar den minsta tid som någon har ägt en kommersiell egendom innan de kan refinansiera fastigheten. HANDELSFÖRBINDELSER – PROBLEMNUMMER 9: Krav på att teckna IRS-formulär 4506. IRS Form 4506 tillåter långivaren att få en låntagares avkastning direkt från IRS. Denna blankett krävs rutinmässigt av de flesta traditionella banker och många andra kommersiella långivare för ett företagsförvärvslån. Kommersiella låntagare som använder en utgiven långivare med begränsad dokumentationskrav kommer att undvika detta krav.

KOMMERSIELL FASTIGHETSVERKSAMHET

PROBLEMNUMMER 10: Skuldtjänst Däckförhållande (DSCR) överstigande 1,2 för ett företagsförvärvslån. Det mest flexibla tillvägagångssättet för DSCR för ett kommersiellt fastighetslån kräver en DSCR i intervallet 1 till 1,2, med undantag som tillåter en DSCR mindre än 1. KOMMERSIELL VERKSAMHET LÅN PROBLEMNUMMER 11: Minsta kommersiella fastighetslåne storlek som är för hög för dina kommersiella hypotekslån. Det är inte ovanligt att möta ett minimumskrav på kommersiella fastighetslån på $ 500.000 till $ 1.000.000. Kommersiella fastigheter lån PROBLEMNUMMER 12: Överdriven längd av kommersiella fastighetslån processen. Många traditionella banker kräver tre till nio månader för att stänga en kommersiell inteckning. En mer aktionsinriktad kommersiell långivare kommer att stänga kommersiella fastighetslån på 45 till 60 dagar.